(質問します。）

2世帯住宅で「「小規模宅地等の特例」」と「住宅資金贈与の非課税」の併用はできますか？

親名義の土地に子名義の2世帯住宅の家を建てる際、
「住宅資金贈与の非課税」制度を利用し、親から贈与を受けた場合、将来「「小規模宅地等の特例」」は適用できなくなりますでしょうか？

【補足】
・土地は父が所有
・家は私の単独登記
・上下完全分離型2階建て　※玄関は別ですが、中でも繋がっています。
・生計別　※一部共有

ご教示いただけますと幸いです。

（ご回答します。）
条件をみますと、この条件どおりでは「小規模宅地の特例」はクリアするのは厳しそうです。

住宅資金贈与はあくまで、建物の建設費に充てるのであって、土地は贈与していないということですので、その点は問題ないです。

但し、「小規模宅地等の特例」を適用させるためには、「被相続人の居住用だった土地」の場合は、同居親族が取得することが必要になります。
※同居の判定は、建物につき、区分所有建物である旨の登記がされているか否かに応じ、以下のとおりです。
①区分所有建物である旨の登記がされている場合　取得した親族が、被相続人の居住の用に供されていた部分に居住していたこと
②　①以外の場合　取得した親族が、被相続人又はその者の居住の用に供されていた部分に居住していたこと

なお相続直前から相続税申告まで、同居の要件を満たしていれば問題ないです。


なお、「小規模宅地等の特例」を適用させるために、「生計同一親族の居住用だった土地」を生計同一親族が取得する場合も認められる余地がありますが、これも父親と一緒に暮らしていますし、生計別ということだと、こちらも厳しいですね。

なお、相続の直前から相続税の申告まで、引き続きその建物に居住していることと、相続税の申告までは有していることも要件になります。

事前にこうしたことを検討のうえで、相続発生前までに条件を整備すれば、適用できる可能性はございます。

（質問します。（２回目））

お忙しいところご回答ありがとうございます！

・被相続人の居住用だった土地〜部分
私の単独登記、将来の相続時も同居しているので「②　①以外の場合　取得した親族が、被相続人又はその者の居住の用に供されていた部分に居住していたこと」に該当すると思うのですが、これは条件を満たしているというという認識であっておりますでしょうか？

生計別から同一にすれば、条件を満たすことはできますか？

理解力がなくて恐縮です。何卒よろしくお願致します。

（ご回答します。（２回目））

お疲れ様です。
おっしゃるような主張も可能ではありますが、同居の証拠が見えていないので税務当局が相続税調査の対象にして、詳細確認の結果否認される可能性が否定できません。生計一にすることについても同様です。

これからの話は、税務プランニングの話なので、概要だけの話ですが、「住宅資金贈与の非課税」要件で求められているのは受贈者が「その家屋」に住むことですので、それはもちろんクリアします。
その家屋の建築資金全額ではなく、建築資金の一部を父親からの贈与で贖い、その建築資金に対する割合に合わせて、建物はあなたと父親との共有にて建物登記することであれば、②に該当することが明確化します。区分所有権にて区分すれば①に該当します。このように、建物登記で父親の名義があれば、そのなかにおいて父親の居住の用に供されている部分というものが、税務当局に分かりやすく伝えることができます。

それ以外でも、いろいろ説明することもできるかもしれませんが、うまくいくかどうか難しいかもしれませんね。

なお、共有だとあとあと問題がある可能性が否定できないから困るという話も聞きますが、それは第三者や兄弟姉妹などの共有の問題でして、今回のようないずれ相続で、共有状態が解消する場合については、心配には及ばないと思います。

（ご質問します。（３回目））

何度もありがとうございます！

「同居の証拠が見えていないので税務当局が相続税調査の対象」というのは、住民票があっても同居の証拠が見えないということですか？

補足です。
https://www.zeiri●●●●●●●●●●●●●
この方の事例とほぼ同じ条件だと思われます！
・土地：父
・建物：私　
※区分所有建物でない1棟の建物
※建物内で行き来可能
・生計別

法律が変わったなど、何か懸念点あればご教示いただけると大変助かります。

（ご回答します。（３回目））

お疲れ様です。確かに法令は、最近特に変更はありません。
少し気にしていたのは税務通達レベルのことです。
また、参考で見せていただいた同業者様のご判断も法令上間違っていないと思います。

気にしていたこととしましては、土地は１００％被相続人様所有であり、家屋は１００％相続人様の所有物件ということです。
（参考）に法令を添付しましたが、
法律では「当該宅地等の上に存する当該被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物（当該被相続人、当該被相続人の配偶者又は当該親族の居住の用に供されていた部分として政令で定める部分に限る。）に居住していた者であつて、」となっておりますことから、被相続人様の所有する建物を想定しているのではないかと推測していました。ですので、被相続人様に持分権でもあれば適用は確実と考えた次第です。

とはいえ、当該被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物と書かれてあるだけです。被相続人が所有している建物とは書いてありませんのでその点強めにおすすめしすぎたようです。失礼しました。
新築して１００％相続人様所有の建物とするよりも、被相続人様と共有で登記してあれば、「相続開始の直前において当該宅地等の上に存する当該被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物」であることが説明しやすいと考えた次第です。


（参考）
租税特別措置法第六十九条の四　第三項第二号
イ　当該親族が相続開始の直前において当該宅地等の上に存する当該被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物（当該被相続人、当該被相続人の配偶者又は当該親族の居住の用に供されていた部分として政令で定める部分に限る。）に居住していた者であつて、相続開始時から申告期限まで引き続き当該宅地等を有し、かつ、当該建物に居住していること。

租税特別措置法施行令
第四十条の二　
（第2項～１２項まで省略）
１３　法第六十九条の四第三項第二号イに規定する政令で定める部分は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める部分とする。
一　被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物が建物の区分所有等に関する法律第一条の規定に該当する建物である場合　当該被相続人の居住の用に供されていた部分
二　前号に掲げる場合以外の場合　被相続人又は当該被相続人の親族の居住の用に供されていた部分

丁寧に説明していただきありがとうございます！

お疲れ様です。
また何か、気になることがありましたらご相談ください。