（質問します。）

相続時精算課税を不動産の贈与において使う場合のポイントについて教えてください。

（回答します。）

不動産においては、収益物件、価格が上昇傾向にある物件に適用すれば、有利に働くことが多いようです。

（解説します。）

不動産のうち、特に建物については、時間の経過とともに贈与税・相続税課税の基礎となる固定資産税評価額が減少しますので、基本的には、相続時精算課税の適用は不利に働きます。

しかし、収益物件（建物）であれば、一定の収入を得ることができますので、上記の不利を解消してもなお、有利に働くことも十分考えられます。

なお、従来からの暦年課税では、収益性の高いアパート等を子に贈与しようとすると、累進性の高い暦年課税では高額の贈与税が掛かってしまうことから、実際には贈与は行えない場合が多かったのです。

ですが、相続時精算課税では基礎控除のほかに、特別控除が2,500万円もあり、贈与税率も２０％といった一定税率であることから、利便性が高いことからこの制度を活用する例は増えています。

また、収益物件からの収入（家賃収入）はその後、子に移転し、それについては相続税の対象にはなりません。

※但し、相続税精算課税を適用した、贈与資産には、小規模宅地等特例は適用ありませんのでご注意ください。

（参考）
（1) 土地を贈与する場合の費用負担（贈与税、登録免許税、不動産取得税等）が大きい場合には、建物のみ（又は土地の持分）の贈与とすることも考えられます。

（２）建物については、固定資産税評価額が低い割には、収益額が高い物件が有利と考えられます。